Plusieurs biens, des locataires en place et des obligations de performance qui se précisent. L'audit logement, réalisé bien par bien, vous dit lequel traiter en premier, avec quels travaux et pour quel label. Il sert aussi de dossier pour le Rénoprêt du nouveau régime, la formule prévue pour les propriétaires bailleurs.
01. Ce que vous vivez
Deux, trois ou cinq biens, financés à crédit, avec des locataires en place. Les obligations liées au label PEB en location se précisent et la banque suit le dossier de près. Vous n'avez ni le temps ni la formation pour arbitrer vous-même entre les biens.
« Je veux continuer à louer. Quelles obligations arrivent, et quel bien je traite en premier ? »
Chaque logement a son label, son état, son loyer et son locataire. Traiter tout en même temps est hors de portée ; ne rien faire vous expose. Il vous faut un critère pour décider lequel passe en premier : celui dont le label est le plus faible, celui dont les travaux rapportent le plus de label par euro, ou celui dont le bail se termine.
Les exigences de performance pour les logements loués se durcissent progressivement. Un bien F ou G aujourd'hui peut devenir difficile à louer sans travaux. Vous avez besoin d'une vue par bien, avec les travaux qui suffisent pour rester en règle et ceux qui préparent l'étape suivante.
Isoler une toiture ou remplacer un système de chauffage en logement occupé demande un phasage : ce qui se fait par l'extérieur, ce qui attend un changement de locataire, ce qui se fait en quelques jours. Le rapport donne les éléments pour planifier avec le locataire plutôt que contre lui.
Pour financer les travaux, l'organisme prêteur attend autre chose qu'une intention : des postes chiffrés, un ordre, un label visé. Un audit par bien devient le document qui tient ce rôle, et qui permet d'étaler l'investissement sur plusieurs années sans refaire l'analyse à chaque fois.
Après les visites, vous avez une priorisation entre vos biens, fondée sur des mesures et pas sur une impression : quel logement traiter d'abord, quels travaux suffisent pour le label visé, ce qui peut attendre le prochain bail. Chaque rapport donne un cahier des charges pour des devis comparables et un document pour la banque. Vous étalez l'investissement sur plusieurs années en sachant où va chaque euro, et vous entrez dans le Rénoprêt du nouveau régime, la catégorie prévue pour les propriétaires bailleurs, avec un dossier complet.
02. Sans audit
Relevé lors d'un audit
Plans rapprochés seulement : les maisons de nos clients restent anonymes
03. Ce que l'audit change
Chaque rapport donne, pour un logement, le label de départ, les travaux qui atteignent le label visé et leur coût. Mis côte à côte, ces rapports vous permettent de classer vos biens : celui où le saut de label coûte le moins, celui qui risque de devenir difficile à louer, celui dont le bail se termine. Vous décidez avec un critère chiffré plutôt qu'avec le bien qui se plaint le plus.
Pour un bailleur, la question est souvent : quels travaux suffisent pour rester en règle et louer sereinement ? Le rapport répond avec un scénario minimal, qui atteint le label requis au moindre coût, et un scénario plus complet qui prépare l'étape suivante. Vous choisissez, en connaissant le label atteint dans chaque cas et ce que l'étape supplémentaire apporte réellement.
Les rapports servent de plan pluriannuel : cette année ce bien, l'année prochaine celui-là, en tenant compte des fins de bail, des saisons et de votre capacité de financement. Chaque étape est décrite pour que l'entrepreneur puisse chiffrer sans revisiter, et les devis obtenus sur plusieurs biens restent comparables entre eux. Optinergie ne vend aucun travaux et ne prend aucune commission.
Le rapport est le document que l'organisme de prêt attend avant les travaux, et celui qui donne à la banque une vue claire de votre plan. Pour les propriétaires bailleurs, le nouveau régime prévoit le Rénoprêt, un prêt sans réduction du montant à rembourser mais qui reste conditionné à l'audit préalable. Un rapport par bien, un dossier par bien, sans reconstituer l'analyse à chaque demande.
04. Financement
Pour les propriétaires bailleurs, le nouveau régime prévoit le Rénoprêt : un prêt destiné aux logements mis en location, sans réduction du montant à rembourser, mais conditionné lui aussi à un audit logement préalable réalisé par un auditeur agréé. Le plafond annoncé est de 75 000 € pour une maison et de 60 000 € pour un appartement. Le tableau des catégories ci-contre concerne les propriétaires occupants ; les modalités précises pour les bailleurs seront fixées par l'arrêté. Un audit par bien vous donne, dès maintenant, le label de départ, le saut de label à atteindre et le coût des travaux : le dossier est prêt quand le guichet ouvre.
Chiffres annoncés par le Gouvernement wallon le 16 juillet 2026, sous réserve de l'adoption définitive de l'arrêté.
Comprendre le prêt à 0 %Catégories de revenus
Revenus imposables du ménage, moins 5 000 € par personne à charge. Source : Gouvernement wallon, 16 juillet 2026.
05. Le parcours
Cinq à dix minutes au téléphone : votre maison, ce que vous préparez, votre échéance. Vous savez tout de suite si l'audit est utile dans votre cas.
Nicolas Defrecheux passe la maison en revue : toiture, murs, châssis, ventilation, chauffage, eau chaude. Comptez une demi-journée.
Le rapport classe les travaux par ordre, avec le label atteint à chaque étape et l'accès au financement.
Vous choisissez avec un document neutre en main. Aucun travaux n'est vendu : les devis, vous les demandez à qui vous voulez.
06. FAQ
Oui : 1 210 € TVAC par logement dans la zone tarifée, et chaque bien a bien besoin de son propre relevé, parce que deux maisons de même époque ne se comportent pas pareil. En contrepartie, l'audit dit lequel traiter en premier et ce qui peut attendre, ce qui évite de dépenser sur le mauvais bien. Pour plusieurs logements audités dans une même période, parlons du calendrier des visites au téléphone.
C'est une stratégie possible, et l'audit la sert aussi : il indique, par bien, les travaux les moins coûteux qui atteignent le label requis. Le risque du minimum décidé sans mesure, c'est de dépenser sur un poste qui ne fait pas bouger le label, puis de devoir y revenir. Le rapport distingue le minimum utile du minimum apparent.
Le premier échange dure dix minutes. La visite se fait avec le locataire ou avec vos clés, une demi-journée par bien. Le rapport arrive ensuite, prêt à être transmis à la banque ou aux entrepreneurs. Vous n'avez rien à préparer, si ce n'est les plans et les factures d'énergie si vous les avez.
La Région wallonne a annoncé un calendrier progressif d'exigences de performance pour les logements mis en location, avec des étapes par label. Les dates et les seuils définitifs dépendent des textes adoptés. Le rapport d'audit vous donne le label réel de chaque bien et les travaux nécessaires pour franchir chaque étape, ce qui permet de planifier sans attendre la dernière échéance.
La visite se fait avec votre accès ou le sien, mais il est prévenu selon les règles du bail. Comptez une demi-journée par logement : toiture, murs, châssis, chauffage, eau chaude, ventilation. Les factures d'énergie du locataire, s'il accepte de les partager, affinent l'analyse mais ne sont pas indispensables. Rien n'est démonté, rien n'est sali.
Oui, et c'est souvent plus simple : les visites se groupent sur une ou deux journées quand les biens sont proches, et les rapports arrivent ensemble, ce qui facilite la comparaison. Le prix reste par logement, chacun ayant son relevé et son rapport propres. Le premier échange téléphonique sert à organiser le calendrier des visites et l'accès à chaque bien.
Chaque logement a son certificat et son label ; l'audit se fait donc par logement, mais les postes communs (toiture, façades, chaufferie) ne sont relevés qu'une fois. Le nouveau régime prévoit des plafonds propres aux copropriétés, par logement et pour l'ensemble de l'immeuble. Décrivez l'immeuble au premier échange : la formule adaptée dépend du nombre de logements et de leur organisation.
Une première orientation au téléphone, puis une date de visite si l'audit est utile. 1 210 € TVAC en provinces de Luxembourg et de Liège, et sud de la province de Namur.
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